你究竟買得起幾大嘅樓？

當你攞到樓按預批時，銀行話畀你知嘅係佢願意提供嘅最大貸款額。將嗰個數字讀作你嘅預算好誘人。佢唔係。佢係懸崖嘅邊緣——你借得到嘅最多，按保護放款方而唔係令你生活舒適嚟計算。

閱讀約 7 分鐘 · 最近審閱 2026-05

要點

放款方好大程度上依賴兩個債務收入比。前端比率將你嘅住屋支出限制喺稅前月收入嘅某個百分比——常喺 28% 左右。後端比率將你所有債務支付合埋一齊，包括新樓按，限制喺約 36% 到 43%。信用評分、就業歷史同首期之後再將報價上調或下調。

留意「稅前（gross）」呢個詞。銀行由稅前收入計起，而你靠稅後收入生活。淨係呢一道缺口就意味住，睇落舒適嘅銀行比率一旦跌入你真實嘅稅後預算，會顯得緊好多。

按最高比率定嘅貸款幾乎唔留餘地。佢假設你願意將收入中可持續嘅最大份額花喺住屋上，留畀一切令個家宜居之物嘅所剩無幾。借到天花板嘅人常常落得「樓奴」——擁有一處自己無法舒適噉布置、取暖、維護或享受嘅房產。

一個有用嘅本能：將銀行嘅上限當作「可能性」嘅資訊，然後刻意揀一個低於佢嘅數字，為你生活嘅其餘部分以及擁有房產帶嚟嘅意外留出空間。

樓按月供只係帳單嘅一部分。其上仲壓住房產稅、建築保險，以及——喺某一首期線以下——一份保護放款方而唔係你嘅樓按保險。維護係人哋最常唔記得嘅成本：一條粗略嘅經驗法則按每年樓宇價值嘅約 1% 嚟預算維修同保養，零碎而且難以預料，卻真實存在。

跟住係購買時嘅一次性成本。成交或轉名費用通常為價格嘅 2% 到 5%，而一處新居會誘使你比細啲嘅地方花更多喺傢俬、修繕同更高嘅水電費上。將呢一切加埋，擁有嘅真實成本可能比淨睇樓按數字高出 30% 到 50%。

好多理財規劃師建議將住屋總成本保持喺淨（到手）收入嘅 25% 到 28% 附近，而唔係放款方基於稅前嘅天花板。喺購買之前、而唔係之後建立並保留一筆應急基金，咁一台壞咗嘅鍋爐或一段失業空窗先唔會變成樓按危機。

一個實用測試：如果你哋係雙收入家庭，問吓自己可唔可以喺一段時間裡淨靠一份收入承擔月供。一處只有事事順利先行得通嘅樓，係脆弱嘅樓。

更大嘅首期會降低貸款、月供同總利息——而喺好多市場，儲到約 20% 可以令你完全免去樓按保險。但有取捨：花喺儲更大首期上嘅年頭，亦係交租、樓價可能變動嘅年頭。冇放諸四海皆準嘅答案，只有適合你嘅市場同時間表嗰個。

無論你畀幾多首期，之後都要留有儲備。放款方常常希望喺成交後睇到戶口上有幾個月嘅月供，即使喺並唔要求嘅地方，呢個都係好建議。

喺你愛上一個價格之前，先將唔愉快嘅情景跑一次。如果你嘅利率係浮動嘅，用一個明顯更高嘅利率重算月供，睇佢係咪仲合適。問吓如果一份收入消失六個月，或者第一年就嚟一筆大修，會點。

一宗經得起呢啲問題嘅購買，係你享受得到嘅購買。一宗只有喺最好情況下先行得通嘅購買，係一個等待時機嘅壓力之源。