บ้านราคาเท่าไรที่คุณซื้อไหวจริง ๆ?

สิ่งที่ธนาคารตรวจจริง ๆ

ผู้ให้กู้พึ่งพาอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้สองตัวอย่างหนัก อัตราส่วนด้านหน้าจำกัดค่าที่อยู่อาศัยของคุณไว้ที่เปอร์เซ็นต์หนึ่งของรายได้ต่อเดือนก่อนหัก—มักราว 28% อัตราส่วนด้านหลังจำกัดการชำระหนี้ทั้งหมดของคุณรวมกัน รวมถึงสินเชื่อบ้านใหม่ ไว้ที่ราว 36% ถึง 43% คะแนนเครดิต ประวัติการทำงาน และเงินดาวน์จากนั้นจะปรับข้อเสนอขึ้นหรือลง

สังเกตคำว่า ก่อนหัก (gross) ธนาคารเริ่มจากรายได้ก่อนภาษี ขณะที่คุณใช้ชีวิตด้วยรายได้หลังภาษี เพียงช่องว่างนี้ก็ทำให้อัตราส่วนที่ดูสบายของธนาคารรู้สึกคับแคบขึ้นมาก เมื่อมันตกลงในงบประมาณจริงของคุณหลังหักภาษี

ทำไมจำนวนสูงสุดจึงเป็นเพดาน ไม่ใช่เป้าหมาย

สินเชื่อที่ตั้งตามอัตราส่วนสูงสุดแทบไม่เหลือช่องว่าง มันสมมติว่าคุณอยากใช้ส่วนแบ่งรายได้ที่ยั่งยืนที่ใหญ่ที่สุดไปกับที่อยู่อาศัย โดยเหลือน้อยมากสำหรับทุกสิ่งที่ทำให้บ้านน่าอยู่ คนที่กู้จนถึงเพดานมักลงเอยแบบ “จนเพราะบ้าน”—เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่อาจตกแต่ง ทำความอุ่น บำรุงรักษา หรือเพลิดเพลินได้อย่างสบาย

สัญชาตญาณที่มีประโยชน์: ถือว่าจำนวนสูงสุดของธนาคารเป็นข้อมูลว่าอะไรเป็นไปได้ แล้วจงใจเลือกตัวเลขที่ต่ำกว่านั้น ซึ่งเหลือพื้นที่ให้ชีวิตส่วนที่เหลือของคุณและเรื่องไม่คาดฝันที่มากับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

ต้นทุนที่ค่างวดต่อเดือนซ่อนไว้

ค่างวดสินเชื่อบ้านเป็นเพียงส่วนหนึ่งของบิล เหนือมันยังมีภาษีทรัพย์สิน ประกันอาคาร และ—ต่ำกว่าระดับเงินดาวน์หนึ่ง—ประกันสินเชื่อบ้านที่ปกป้องผู้ให้กู้ ไม่ใช่คุณ ค่าบำรุงรักษาเป็นต้นทุนที่คนลืมมากที่สุด: กฎคร่าว ๆ ตั้งงบราว 1% ของมูลค่าบ้านต่อปีสำหรับการซ่อมและดูแล ไม่สม่ำเสมอและคาดเดายาก แต่เป็นจริง

จากนั้นมีต้นทุนครั้งเดียวตอนซื้อ ค่าใช้จ่ายปิดการขายหรือโอนมักอยู่ที่ 2% ถึง 5% ของราคา และบ้านใหม่ชวนให้ใช้จ่ายกับเฟอร์นิเจอร์ การซ่อม และค่าสาธารณูปโภคที่สูงกว่าที่เล็กกว่า รวมทั้งหมดแล้ว ต้นทุนการเป็นเจ้าของที่แท้จริงอาจสูงกว่าเฉพาะตัวเลขสินเชื่อบ้าน 30% ถึง 50%

กฎคร่าว ๆ ที่มีสติมากกว่า

นักวางแผนการเงินหลายคนแนะนำให้คุมต้นทุนที่อยู่อาศัยรวมให้ใกล้ 25% ถึง 28% ของรายได้สุทธิ (ที่ได้รับจริง) มากกว่าเพดานอิงรายได้ก่อนหักของผู้ให้กู้ สร้างและเก็บกองทุนฉุกเฉินไว้ก่อนซื้อ ไม่ใช่หลังจากนั้น เพื่อให้หม้อต้มน้ำพังหรือช่วงว่างงานไม่กลายเป็นวิกฤตสินเชื่อบ้าน

การทดสอบเชิงปฏิบัติหนึ่ง: ถ้าคุณเป็นครัวเรือนสองรายได้ ถามตัวเองว่าคุณจะรับค่างวดด้วยรายได้เดียวสักช่วงได้ไหม บ้านที่ไปได้เฉพาะเมื่อทุกอย่างราบรื่นคือบ้านที่เปราะบาง

เงินดาวน์ ประกัน และกับดักเงินดาวน์

เงินดาวน์ที่มากขึ้นลดวงเงินกู้ ค่างวดต่อเดือน และดอกเบี้ยรวม—และในหลายตลาด การถึงราว 20% ทำให้คุณเลี่ยงประกันสินเชื่อบ้านได้ทั้งหมด แต่มีสิ่งแลกเปลี่ยน: ปีที่ใช้เก็บเงินดาวน์ที่ใหญ่ขึ้นคือปีที่จ่ายค่าเช่าและราคาที่อาจขยับ ไม่มีคำตอบที่ถูกต้องสากล มีแต่คำตอบที่เข้ากับตลาดและกรอบเวลาของคุณ

ไม่ว่าจะดาวน์เท่าไร จงเก็บสำรองไว้หลังจากนั้น ผู้ให้กู้มักอยากเห็นค่างวดสองสามเดือนในธนาคารหลังปิดการขาย และนั่นเป็นคำแนะนำที่ดีแม้ในที่ที่ไม่ได้บังคับ

ทดสอบความเครียดก่อนผูกมัด

ก่อนคุณจะหลงรักราคาหนึ่ง ลองรันสถานการณ์ที่ไม่น่าพอใจดูก่อน ถ้าดอกเบี้ยของคุณเป็นแบบลอยตัว คำนวณค่างวดใหม่ที่ดอกเบี้ยสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แล้วดูว่ายังไหวไหม ถามว่าจะเกิดอะไรถ้ารายได้หนึ่งหายไปหกเดือน หรือถ้ามีการซ่อมใหญ่ในปีแรก

การซื้อที่รอดผ่านคำถามเหล่านั้นคือการซื้อที่คุณเพลิดเพลินได้ การซื้อที่ไปได้เฉพาะในกรณีดีที่สุดคือบ่อเกิดความเครียดที่รอจังหวะของมัน

ลองใช้เครื่องคำนวณ

• ความสามารถผ่อนบ้าน — ประมาณราคาบ้านสูงสุดที่รายได้ เงินดาวน์ และอัตราส่วนหนี้รองรับ
• สินเชื่อ / ตัดจ่าย — คำนวณงวดผ่อนต่อเดือนที่แน่นอนและติดตามตารางผ่อนทีละเดือน
• ตัววางแผนงบประมาณ — นำรายได้ต่อเดือนมาเทียบกับหมวดค่าใช้จ่ายเพื่อดูว่าเงินของคุณไปไหน