Какой дом вы действительно можете себе позволить?

Что на самом деле проверяет банк

Кредиторы сильно опираются на два коэффициента долговой нагрузки. «Передний» коэффициент ограничивает ваш жилищный платёж процентом от валового месячного дохода — часто около 28 %. «Задний» коэффициент ограничивает все ваши долговые платежи вместе, включая новую ипотеку, примерно 36–43 %. Кредитный рейтинг, стаж работы и первоначальный взнос затем корректируют предложение вверх или вниз.

Обратите внимание на слово «валовой». Банк считает от дохода до налога, а вы живёте на доход после налога. Один только этот разрыв означает, что комфортно выглядящий коэффициент банка может ощущаться куда теснее, когда он ложится в ваш реальный бюджет после налога.

Почему максимум — это потолок, а не цель

Кредит, рассчитанный по максимальному коэффициенту, почти не оставляет запаса. Он предполагает, что вы хотите тратить на жильё наибольшую посильную долю дохода, оставляя мало на всё, что делает дом пригодным для жизни. Кто занимает до потолка, часто оказывается «бедным из-за дома» — владельцем недвижимости, которую не может комфортно обставить, отапливать, содержать или которой не может радоваться.

Полезный инстинкт: считайте максимум банка информацией о возможном, а затем намеренно выбирайте число ниже него, оставляющее место для остальной жизни и для сюрпризов, которые приносит владение недвижимостью.

Расходы, которые скрывает месячный платёж

Ипотечный платёж — лишь часть счёта. Сверху лежат налоги на недвижимость, страхование строения и — ниже определённого взноса — ипотечная страховка, которая защищает кредитора, а не вас. Обслуживание — расход, о котором забывают чаще всего: грубое правило закладывает около 1 % стоимости дома в год на ремонт и содержание — неравномерно и непредсказуемо, но реально.

Затем есть разовые расходы при покупке. Расходы на оформление или передачу обычно составляют 2–5 % цены, а новый дом провоцирует траты на мебель, починки и более высокие счета, чем меньшее жильё. Сложите всё — и истинная стоимость владения может быть на 30–50 % выше одной только цифры ипотеки.

Более здравое правило

Многие финансовые планировщики советуют держать совокупные жилищные расходы ближе к 25–28 % чистого дохода (того, что приходит на руки), а не к валовому потолку кредитора. Создайте и держите резервный фонд до покупки, а не после, чтобы поломка котла или перерыв в работе не превратились в ипотечный кризис.

Практический тест: если у вас семья с двумя доходами, спросите, потянули бы вы платёж на один доход какое-то время. Дом, который работает, только когда всё идёт хорошо, — хрупкий дом.

Первоначальные взносы, страховка и ловушка взноса

Больший взнос снижает кредит, месячный платёж и общие проценты — и на многих рынках достижение около 20 % позволяет полностью избежать ипотечной страховки. Но есть компромисс: годы, проведённые в накоплении большего взноса, — это годы аренды и потенциально движущихся цен. Универсально правильного ответа нет, есть лишь тот, что подходит вашему рынку и срокам.

Сколько бы вы ни внесли, держите резервы после. Кредиторы часто хотят видеть несколько месячных платежей на счёте после сделки, и это хороший совет даже там, где он не обязателен.

Сделайте стресс-тест, прежде чем фиксироваться

Прежде чем влюбиться в цену, прокрутите неприятные сценарии. Если ставка плавающая, пересчитайте платёж по ощутимо более высокой ставке и посмотрите, вписывается ли он ещё. Спросите, что будет, если один доход исчезнет на полгода или крупный ремонт случится в первый год.

Покупка, которая переживает эти вопросы, — та, которой можно радоваться. Покупка, работающая только в лучшем случае, — источник стресса, ждущий своего часа.

Попробовать калькулятор

• Доступность ипотеки — Оцените максимальную цену жилья, которую тянут доход, взнос и долговая нагрузка.
• Кредит / Амортизация — Рассчитайте точный ежемесячный платёж и следите за графиком погашения помесячно.
• Планировщик бюджета — Сопоставьте месячный доход с категориями расходов и увидьте, куда уходят деньги.