Как на самом деле работает амортизация кредита

Ровный платёж скрывает подвижное разделение

Амортизация — это процесс погашения долга серией равных платежей. Каждый платёж делает два дела сразу: сначала покрывает проценты, начисленные на остаток долга с прошлого платежа, а остаток идёт на тело долга — сумму, которую вы реально заняли.

Поскольку проценты начисляются на остаток, а остаток в самом начале наибольший, ваш первый платёж — почти весь проценты и лишь малая доля идёт в тело. По мере медленного снижения остатка доля процентов уменьшается, а доля тела растёт. Общий платёж остаётся ровным, потому что эти две части по замыслу движутся в противоположные стороны.

Почему ранние годы похожи на бег на месте

Возьмём ипотеку 250 000 $ под 6 % на 30 лет. Месячный платёж — около 1 499 $. В самый первый месяц одни только проценты — это 250 000 умножить на 6 % и поделить на 12 — примерно 1 250 $. Остаётся лишь около 249 $ на уменьшение тела долга.

Платите исправно целый год — и вы отдадите кредитору около 18 000 $, но остаток снизится лишь примерно на 3 000 $. Это не обман и не скрытая комиссия. Просто в ранние годы проценты начисляются на очень большой остаток, так что большая часть ваших денег арендует кредит, а не гасит его.

Точка перелома

Где-то в середине кредита доля тела долга в платеже наконец обгоняет долю процентов. Для 30-летнего кредита около 6 % эта точка перелома приходится примерно на 18–20-й год. До неё большая часть каждого платежа — проценты; после — тело долга, и остаток начинает падать заметно быстрее.

Знать, где примерно ваша точка перелома, значит понимать, насколько «зрелый» ваш кредит. Кредит за точкой перелома быстро наращивает капитал; кредит задолго до неё всё ещё в тяжёлой процентами фазе — именно там досрочные платежи работают сильнее всего.

Почему досрочные платежи так мощны — и почему важен момент

Любая сумма сверх планового платежа идёт целиком в тело долга. Она минует очередь процентов и навсегда уменьшает остаток, что в свою очередь снижает проценты в каждом оставшемся месяце. Один досрочный платёж продолжает экономить вам деньги весь остаток срока.

Момент решает всё. Лишние 100 $ в месяц в первый год 30-летнего кредита убирают проценты почти за 30 лет остатка; те же 100 $ на 25-м году имеют лишь несколько лет работы. Поэтому финансовые авторы твердят: атакуйте долг рано — чем раньше досрочный платёж, тем больше будущих процентов он отменяет.

Чем амортизируемые кредиты отличаются от других структур

Большинство ипотек и автокредитов полностью амортизируемы: следуйте графику — и остаток ровно к нулю на последнем платеже. Другие структуры ведут себя совсем иначе. Кредит «только проценты» держит остаток постоянным, ведь тело вы не платите, поэтому долг сам по себе не уменьшается. Кредит с «шаром» — это небольшие платежи и одна крупная сумма в конце. Возобновляемый кредит, как кредитка, вовсе не имеет фиксированной даты окончания.

Сравнивая предложения, проверяйте, какую структуру вам на самом деле продают. Два кредита с одной и той же заявленной ставкой могут иметь совершенно разную общую стоимость в зависимости от того, как — и гасится ли — тело долга.

Чего не может сказать график амортизации

График моделирует введённую ставку на введённый остаток. Он не учитывает расходы на оформление, комиссии за выдачу, ипотечную страховку или налог на недвижимость, включённый в платёж. Заявленная ставка — это не то же, что полная стоимость кредита (ПСК), которая сводит большинство комиссий в одно сопоставимое число — всегда спрашивайте у кредитора ПСК.

Если ставка плавающая, а не фиксированная, график — лишь снимок при сегодняшней ставке; реальные платежи будут меняться при каждом изменении ставки. Полезная привычка — пересчитать цифры по потолочной ставке договора, чтобы понять, потянете ли вы худший случай.

Попробовать калькулятор

• Кредит / Амортизация — Рассчитайте точный ежемесячный платёж и следите за графиком погашения помесячно.
• Доступность ипотеки — Оцените максимальную цену жилья, которую тянут доход, взнос и долговая нагрузка.