Bagaimana pelunasan pinjaman sebenarnya berfungsi
Apabila anda mengambil pinjaman kadar tetap, pemberi pinjaman memberi anda satu bayaran bulanan yang tidak pernah berubah sepanjang hayat pinjaman. Namun di sebalik angka rata itu, pembahagian antara faedah dan prinsipal bergerak setiap bulan. Memahami pembahagian tersembunyi itu ialah beza antara rasa terperangkap oleh pinjaman dan mengawalnya.
Perkara penting
- Bayaran tetap terbahagi kepada faedah (atas baki semasa) campur prinsipal — dan pembahagian beralih setiap bulan.
- Bayaran awal kebanyakannya faedah, kerana baki tertunggak paling besar ketika itu. Ini aritmetik, bukan helah.
- Bayaran tambahan terus ke prinsipal dan menjimatkan faedah paling banyak apabila dibuat awal dalam pinjaman.
- "Titik silang" ialah bulan apabila bayaran anda akhirnya melunaskan prinsipal lebih daripada faedah.
Bayaran rata menyembunyikan pembahagian yang bergerak
Pelunasan ialah proses menjelaskan hutang dengan satu siri bayaran sama banyak. Setiap bayaran melakukan dua kerja serentak: dahulu ia menampung faedah yang terakru atas baki tertunggak sejak bayaran terakhir, dan apa yang berbaki mengurangkan prinsipal — jumlah yang anda benar-benar pinjam.
Oleh kerana faedah dikenakan atas baki, dan baki paling tinggi pada permulaan sekali, bayaran pertama anda kebanyakannya faedah dengan hanya secebis ke prinsipal. Apabila baki perlahan-lahan turun, bahagian faedah mengecil dan bahagian prinsipal membesar. Jumlah bayaran kekal rata kerana kedua-dua bahagian itu sengaja bergerak ke arah bertentangan.
Mengapa tahun-tahun awal terasa seperti memijak air
Ambil pinjaman rumah $250,000 pada 6% selama 30 tahun. Bayaran bulanan kira-kira $1,499. Pada bulan pertama sekali, faedah sahaja ialah 250,000 didarab 6% dibahagi 12 — lebih kurang $1,250. Itu meninggalkan hanya sekitar $249 untuk mengurangkan prinsipal.
Bayar dengan tekun selama setahun penuh dan anda telah memberi pemberi pinjaman kira-kira $18,000, namun baki anda hanya turun sekitar $3,000. Ini bukan penipuan atau caj tersembunyi. Ringkasnya, pada tahun-tahun awal faedah dikenakan atas baki tertunggak yang sangat besar, jadi kebanyakan wang anda menyewa pinjaman dan bukan melunaskannya.
Titik silang
Di suatu tempat di pertengahan pinjaman, bahagian prinsipal bayaran anda akhirnya memintas bahagian faedah. Untuk pinjaman 30 tahun sekitar 6%, titik silang itu mendarat dekat tahun ke-18 hingga 20. Sebelumnya, kebanyakan setiap bayaran ialah faedah; selepasnya, kebanyakan prinsipal dan baki mula jatuh ketara lebih cepat.
Mengetahui lebih kurang di mana titik silang anda memberitahu betapa "matang" pinjaman anda. Pinjaman yang melepasi titik silangnya membina ekuiti dengan cepat; yang jauh sebelumnya masih dalam fasa berat-faedah — tepat di situ bayaran tambahan paling banyak berkesan.
Mengapa bayaran tambahan begitu berkuasa — dan mengapa masa penting
Sebarang jumlah yang anda bayar melebihi bayaran berjadual masuk sepenuhnya ke prinsipal. Ia melangkau barisan faedah dan mengurangkan baki secara kekal, yang seterusnya menurunkan faedah yang dikenakan dalam setiap bulan berbaki. Satu bayaran tambahan terus menjimatkan wang anda sepanjang baki pinjaman.
Masa ialah segalanya. Tambahan $100 sebulan pada tahun pertama pinjaman 30 tahun membuang faedah atas hampir 30 tahun baki; $100 yang sama pada tahun ke-25 hanya ada beberapa tahun untuk bertindak. Itulah sebabnya penulis kewangan mengulang-ulang supaya menyerang hutang awal — semakin awal bayaran tambahan, semakin banyak faedah masa depan yang dibatalkan.
Bagaimana pinjaman terlunas berbeza daripada struktur lain
Kebanyakan pinjaman rumah dan kereta terlunas sepenuhnya: ikut jadual dan baki mencapai tepat sifar pada bayaran terakhir. Struktur lain berkelakuan sangat berbeza. Pinjaman faedah-sahaja mengekalkan baki tetap kerana anda tidak pernah membayar prinsipal, jadi hutang tidak mengecut dengan sendirinya. Pinjaman belon mempunyai bayaran kecil diikuti satu jumlah besar di akhir. Kredit pusingan, seperti kad kredit, langsung tiada tarikh tamat tetap.
Apabila anda membandingkan tawaran pinjaman, periksa struktur mana yang sebenarnya dijual kepada anda. Dua pinjaman dengan kadar utama sama boleh mempunyai jumlah kos yang amat berbeza bergantung pada bagaimana — dan sama ada — prinsipal dilunaskan.
Apa yang jadual pelunasan tidak boleh beritahu anda
Jadual memodelkan kadar yang anda masukkan atas baki yang anda masukkan. Ia tidak termasuk kos penutupan, yuran permulaan atau pengaturan, insurans pinjaman rumah, atau cukai harta yang dilipat ke dalam bayaran anda. Kadar utama juga bukan perkara sama dengan APR, yang menghimpunkan kebanyakan yuran ke dalam satu angka yang boleh dibandingkan — sentiasa minta APR daripada pemberi pinjaman.
Jika kadar anda terapung dan bukan tetap, jadual hanyalah gambar pada kadar hari ini; bayaran sebenar akan bergerak setiap kali kadar bergerak. Tabiat berguna ialah mengira semula pada kadar siling kontrak untuk melihat sama ada anda masih mampu menanggung senario paling teruk.
Cuba kalkulator
Ringkasnya
- Bayaran tetap terbahagi kepada faedah (atas baki semasa) campur prinsipal — dan pembahagian beralih setiap bulan.
- Bayaran awal kebanyakannya faedah, kerana baki tertunggak paling besar ketika itu. Ini aritmetik, bukan helah.
- Bayaran tambahan terus ke prinsipal dan menjimatkan faedah paling banyak apabila dibuat awal dalam pinjaman.
- "Titik silang" ialah bulan apabila bayaran anda akhirnya melunaskan prinsipal lebih daripada faedah.