집, 정말 얼마까지 살 수 있을까?
주택담보대출 사전 승인을 받으면 은행은 내줄 의향이 있는 최대 대출액을 알려줍니다. 그 숫자를 당신의 예산으로 읽고 싶어집니다. 아닙니다. 그것은 절벽의 가장자리 — 빌릴 수 있는 최대치이며, 당신의 삶을 편안하게 하려는 게 아니라 대출 기관을 보호하려고 계산된 값입니다.
핵심 요약
- 대출 기관은 부채상환비율로 대출 규모를 정합니다 — 대략 총소득의 28%를 주거에, 36%를 총부채에.
- 그 최대치는 대출 기관을 보호하는 천장이며, 편안한 목표는 대개 그보다 한참 아래입니다.
- 상환액은 재산세, 보험, 유지비, 마감 비용을 숨기며, 이는 소유의 진짜 비용에 30~50%를 더할 수 있습니다.
- 가격을 확정하기 전에 금리 상승이나 소득 상실에 대해 스트레스 테스트를 하세요.
은행이 실제로 확인하는 것
대출 기관은 두 가지 부채상환비율에 크게 의존합니다. 프런트엔드 비율은 당신의 주거비를 월 총소득의 일정 비율 — 흔히 28% 안팎 — 로 제한합니다. 백엔드 비율은 새 대출을 포함한 모든 부채 상환을 합쳐 약 36%에서 43%로 제한합니다. 신용점수, 고용 이력, 계약금이 그다음 제안을 위아래로 조정합니다.
"총(그로스)"이라는 단어에 주목하세요. 은행은 세전 소득에서 계산하지만, 당신은 세후 소득으로 삽니다. 그 간극만으로도 편안해 보이는 은행의 비율이 실제 세후 예산에 들어오면 훨씬 빠듯하게 느껴질 수 있습니다.
왜 최대치는 천장이지 목표가 아닌가
최대 비율에 맞춘 대출은 거의 여유를 남기지 않습니다. 그것은 당신이 소득의 지속 가능한 최대 몫을 주거에 쓰고 싶어 한다고 전제하며, 집을 살 만하게 만드는 모든 것에 쓸 돈은 거의 남기지 않습니다. 천장까지 빌리는 사람은 흔히 "하우스 푸어"로 끝납니다 — 편안히 가구를 들이고, 난방하고, 유지하고, 즐길 수 없는 부동산의 소유자.
유용한 직감: 은행의 최대치를 가능한 범위에 대한 정보로 다루고, 그 아래에서 당신 삶의 나머지와 부동산 소유에 따르는 뜻밖의 일들을 위한 여지를 남기는 숫자를 의도적으로 고르세요.
월 상환액이 숨기는 비용
상환액은 청구서의 일부일 뿐입니다. 그 위에 재산세, 건물 보험, 그리고 일정 계약금 아래에서는 당신이 아니라 대출 기관을 보호하는 모기지 보험이 얹힙니다. 유지비는 사람들이 가장 잘 잊는 비용입니다: 대략의 어림으로 수리와 관리에 연간 집 가치의 약 1%를 잡습니다 — 들쭉날쭉하고 예측 어렵지만 실재합니다.
그다음 구매 시 일회성 비용이 있습니다. 마감 또는 이전 비용은 흔히 가격의 2%에서 5%에 이르고, 새집은 더 작은 곳보다 가구, 수리, 더 높은 공과금에 돈을 쓰게 만듭니다. 다 합치면 소유의 진짜 비용은 대출 숫자만보다 30%에서 50% 더 높을 수 있습니다.
더 건전한 어림 규칙
많은 재무 설계사는 총 주거비를 대출 기관의 총소득 기준 천장이 아니라 순(세후) 소득의 25%에서 28%에 더 가깝게 유지하라고 권합니다. 비상금은 구매 후가 아니라 구매 전에 만들고 유지하세요. 그래야 보일러 고장이나 실직 공백이 대출 위기가 되지 않습니다.
한 가지 실용 테스트: 맞벌이 가구라면, 한동안 한 소득만으로 상환을 감당할 수 있을지 자문하세요. 모든 게 잘 풀릴 때만 굴러가는 집은 허약한 집입니다.
계약금, 보험, 그리고 계약금의 함정
계약금이 클수록 대출, 월 상환액, 총이자가 줄어듭니다 — 그리고 많은 시장에서 약 20%에 도달하면 모기지 보험을 완전히 피할 수 있습니다. 하지만 절충이 있습니다: 더 큰 계약금을 모으는 세월은 임대료를 내고 가격이 움직일 수 있는 세월입니다. 보편적으로 옳은 답은 없고, 당신의 시장과 일정에 맞는 답만 있습니다.
얼마를 계약금으로 내든, 그 후에 예비금을 남겨두세요. 대출 기관은 흔히 계약 후 통장에 몇 달치 상환액이 있는지 보고 싶어 하며, 의무가 아닌 곳에서도 그것은 좋은 조언입니다.
확정 전에 스트레스 테스트를
가격에 반하기 전에 불쾌한 시나리오를 돌려보세요. 금리가 변동이라면 상당히 높은 금리로 상환액을 다시 계산해 여전히 맞는지 보세요. 한 소득이 여섯 달 사라지면, 또는 첫해에 큰 수리가 닥치면 어떻게 될지 물으세요.
그 질문들을 견디는 구매는 즐길 수 있는 구매입니다. 최선의 경우에만 굴러가는 구매는 때를 기다리는 스트레스의 원천입니다.
계산기 사용해 보기
한마디로
- 대출 기관은 부채상환비율로 대출 규모를 정합니다 — 대략 총소득의 28%를 주거에, 36%를 총부채에.
- 그 최대치는 대출 기관을 보호하는 천장이며, 편안한 목표는 대개 그보다 한참 아래입니다.
- 상환액은 재산세, 보험, 유지비, 마감 비용을 숨기며, 이는 소유의 진짜 비용에 30~50%를 더할 수 있습니다.
- 가격을 확정하기 전에 금리 상승이나 소득 상실에 대해 스트레스 테스트를 하세요.