ローンの元利均等返済（償却）の本当の仕組み

一定の返済額が動く配分を隠している

償却（元利均等返済）とは、一連の等しい返済で借金を返していく過程です。各返済は二つの仕事を同時にこなします。まず前回返済以降に残高へ生じた利息を賄い、残った分が元金——実際に借りた金額——を減らします。

利息は残高に対して課され、残高は最初が最大なので、最初の返済はほとんど利息で、元金にはわずかしか回りません。残高がゆっくり減るにつれ、利息分は縮み、元金分は増えます。二つの部分が設計上、反対方向へ動くため、総返済額は一定のままです。

なぜ初期の年が水の中を歩くように感じるのか

25万ドルの住宅ローンを年6%、30年で考えます。月々返済は約1,499ドル。最初の月、利息だけで25万 × 6% ÷ 12——およそ1,250ドルです。元金を減らすのに残るのは約249ドルだけです。

まる一年きちんと払えば、貸し手に約1万8,000ドルを渡したことになりますが、残高は約3,000ドルしか減りません。これは詐欺でも隠れた手数料でもありません。初期の年は非常に大きな残高に対して利息が課されるため、お金の大半がローンを返すのではなく借りている、というだけのことです。

クロスオーバー点

ローンのどこか中ほどで、返済額の元金部分がついに利息部分を追い越します。年6%前後の30年ローンなら、その交差点は18〜20年目あたりに来ます。それより前は各返済の大半が利息、それ以降は大半が元金で、残高は目に見えて速く減り始めます。

自分のクロスオーバー点がおおよそどこかを知ると、ローンがどれだけ「成熟」しているかがわかります。交差点を過ぎたローンは速やかに資産を築き、はるか手前のローンはまだ利息が重い段階——まさに繰上返済が最も効く場所です。

なぜ繰上返済はこれほど強力か——そしてなぜタイミングが重要か

予定返済額を超えて払った分は、すべて元金に充てられます。利息の列を飛び越して残高を恒久的に減らし、それが残りの毎月に課される利息を下げます。一度の繰上返済が、ローンの残り期間ずっとお金を節約し続けます。

タイミングがすべてです。30年ローンの1年目に月100ドル多く払えば、ほぼ30年分の残高にかかる利息を消せます。同じ100ドルでも25年目では、働ける年数はあと数年だけ。だから金融の書き手は「借金は早く攻めよ」と説きます——繰上返済が早いほど、消える将来の利息は多くなります。

償却ローンが他の仕組みとどう違うか

住宅ローンや自動車ローンの多くは完全償却です。計画どおりに進めれば、最終返済で残高はちょうどゼロになります。他の仕組みはまったく違う振る舞いをします。利息のみのローンは元金を一切払わないため残高が固定され、借金は自然には縮みません。バルーンローンは小さな返済の後に一度の大きな一括払いがあります。クレジットカードのような回転信用には、そもそも固定の終了日がありません。

ローンの提案を比べるときは、実際にどの仕組みを売られているかを確認しましょう。表面金利が同じ二つのローンでも、元金が——そしてそもそも元金が——どう返済されるかによって、総コストは大きく異なり得ます。

償却スケジュールが教えてくれないこと

スケジュールは、入力した残高に入力した金利を当てはめたモデルです。クロージング費用、組成・事務手数料、住宅ローン保険、返済に組み込まれた固定資産税は含みません。表面金利は、ほとんどの手数料を比較可能な一つの数字にまとめた実質年率（APR）とも別物です——貸し手には必ずAPRを尋ねましょう。

金利が固定でなく変動なら、スケジュールは今日の金利での一枚のスナップショットに過ぎず、実際の返済は金利が動くたびに変わります。契約の上限金利で計算をやり直し、最悪の場合でも払えるかを確かめておくのは良い習慣です。

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