आप सचमुच कितना बड़ा घर वहन कर सकते हैं?

बैंक वास्तव में क्या जाँचता है

ऋणदाता दो ऋण-आय अनुपातों पर भारी निर्भर रहते हैं। फ़्रंट-एंड अनुपात आपके आवास भुगतान को मासिक सकल आय के एक प्रतिशत पर सीमित करता है—अक्सर लगभग 28%। बैक-एंड अनुपात आपके सभी ऋण भुगतानों को मिलाकर, नए बंधक सहित, लगभग 36% से 43% पर सीमित करता है। क्रेडिट स्कोर, रोज़गार इतिहास और डाउन पेमेंट फिर प्रस्ताव को ऊपर या नीचे समायोजित करते हैं।

सकल शब्द पर ध्यान दें। बैंक कर से पहले की आय से गणना करता है, जबकि आप कर के बाद की आय पर जीते हैं। अकेला यह अंतर इसका अर्थ है कि बैंक का आरामदेह दिखने वाला अनुपात, आपके असली कर-पश्चात बजट में उतरते ही कहीं अधिक तंग लग सकता है।

अधिकतम छत क्यों है, लक्ष्य क्यों नहीं

अधिकतम अनुपात पर तय ऋण लगभग कोई ढील नहीं छोड़ता। यह मानता है कि आप आय का सबसे बड़ा वहनीय हिस्सा आवास पर ख़र्च करना चाहते हैं, और घर को रहने योग्य बनाने वाली हर चीज़ के लिए बहुत कम बचता है। जो लोग अपनी छत तक उधार लेते हैं वे अक्सर “घर-ग़रीब” हो जाते हैं—एक ऐसी संपत्ति के मालिक जिसे वे आराम से सजा, गरम, बनाए रख या उसका आनंद नहीं ले सकते।

एक उपयोगी सहज-बोध: बैंक के अधिकतम को इस बारे में जानकारी मानें कि क्या संभव है, फिर जान-बूझकर उससे नीचे एक संख्या चुनें जो आपके बाक़ी जीवन और संपत्ति के मालिक होने के साथ आने वाले आश्चर्यों के लिए जगह छोड़े।

मासिक किस्त जो ख़र्च छिपाती है

बंधक किस्त बिल का केवल एक हिस्सा है। उसके ऊपर संपत्ति कर, भवन बीमा, और—एक निश्चित डाउन पेमेंट से नीचे—एक बंधक बीमा बैठता है जो ऋणदाता की रक्षा करता है, आपकी नहीं। रखरखाव वह ख़र्च है जिसे लोग सबसे अधिक भूलते हैं: एक मोटा नियम मरम्मत और देखभाल के लिए प्रति वर्ष घर के मूल्य का लगभग 1% बजट करता है, अनियमित और अप्रत्याशित पर वास्तविक।

फिर ख़रीद पर एकमुश्त लागतें हैं। क्लोज़िंग या ट्रांसफ़र लागत अक्सर क़ीमत के 2% से 5% तक होती है, और एक नया घर फ़र्नीचर, मरम्मत और छोटी जगह से अधिक उपयोगिता बिलों पर ख़र्च का न्योता देता है। यह सब जोड़ें और स्वामित्व की असली लागत अकेले बंधक संख्या से 30% से 50% अधिक हो सकती है।

एक अधिक समझदार अंगूठे का नियम

कई वित्तीय योजनाकार सुझाते हैं कि कुल आवास लागत को ऋणदाता की सकल-आधारित छत के बजाय शुद्ध (हाथ में आने वाली) आय के 25% से 28% के क़रीब रखें। ख़रीद से पहले, न कि बाद में, एक आपातकालीन कोष बनाएँ और बनाए रखें, ताकि एक ख़राब बॉयलर या नौकरी का अंतराल बंधक संकट न बन जाए।

एक व्यावहारिक परीक्षण: यदि आप दो-आय वाला परिवार हैं, ख़ुद से पूछें कि क्या आप कुछ समय एक ही आय पर किस्त चुका सकते हैं। एक घर जो केवल तभी चलता है जब सब कुछ ठीक हो, एक नाज़ुक घर है।

डाउन पेमेंट, बीमा और जमा-राशि का जाल

बड़ी डाउन पेमेंट ऋण, मासिक किस्त और कुल ब्याज घटाती है—और कई बाज़ारों में, लगभग 20% तक पहुँचना आपको बंधक बीमा से पूरी तरह बचने देता है। पर एक समझौता है: बड़ी जमा-राशि बचाने में बिताए वर्ष किराये के और क़ीमतों के संभावित रूप से बदलने के वर्ष हैं। कोई सार्वभौमिक रूप से सही उत्तर नहीं है, केवल वही जो आपके बाज़ार और समय-सारणी के अनुकूल हो।

आप जो भी डाउन पेमेंट करें, उसके बाद भंडार रखें। ऋणदाता अक्सर क्लोज़िंग के बाद बैंक में कुछ महीनों की किस्तें देखना चाहते हैं, और यह वहाँ भी अच्छी सलाह है जहाँ इसकी आवश्यकता नहीं।

प्रतिबद्ध होने से पहले तनाव-परीक्षण करें

किसी क़ीमत से प्यार करने से पहले, अप्रिय परिदृश्य चलाएँ। यदि आपकी दर परिवर्तनशील है, किस्त को काफ़ी ऊँची दर पर फिर से गणना करें और देखें कि क्या वह अब भी फ़िट होती है। पूछें कि क्या होगा यदि एक आय छह महीने के लिए ग़ायब हो जाए, या यदि पहले वर्ष ही एक बड़ी मरम्मत आ पड़े।

एक ख़रीद जो उन सवालों को झेल जाती है वह वह है जिसका आप आनंद ले सकते हैं। एक ख़रीद जो केवल सर्वोत्तम स्थिति में चलती है, अपने पल की प्रतीक्षा करता तनाव का स्रोत है।

कैलकुलेटर आज़माएँ

• बंधक वहनीयता — अनुमान लगाएँ कि आपकी आय, जमा और ऋण-आय अनुपात कितना अधिकतम घर मूल्य संभालते हैं।
• ऋण / परिशोधन — अपनी सटीक मासिक किस्त निकालें और चुकौती अनुसूची महीने-दर-महीने देखें।
• बजट प्लानर — मासिक आय को खर्च श्रेणियों से मिलाएँ और देखें कि आपका पैसा कहाँ जाता है।