Comment fonctionne vraiment l’amortissement d’un prêt

La mensualité constante cache une répartition mobile

L’amortissement est le processus de remboursement d’une dette par une série de paiements égaux. Chaque paiement fait deux choses à la fois : il couvre d’abord les intérêts accumulés sur le solde restant depuis le dernier paiement, et ce qui reste réduit le capital — la somme que vous avez réellement empruntée.

Comme les intérêts sont calculés sur le solde, et que le solde est le plus élevé tout au début, votre premier paiement est surtout des intérêts avec une infime part de capital. À mesure que le solde baisse lentement, la part d’intérêts diminue et la part de capital augmente. Le paiement total reste constant parce que ces deux pièces bougent en sens inverse, par construction.

Pourquoi les premières années donnent l’impression de faire du surplace

Prenez un prêt immobilier de 250 000 $ à 6 % sur 30 ans. La mensualité est d’environ 1 499 $. Au tout premier mois, les intérêts seuls valent 250 000 multiplié par 6 % divisé par 12 — environ 1 250 $. Il ne reste donc qu’environ 249 $ pour réduire le capital.

Payez consciencieusement pendant une année entière et vous aurez versé au prêteur environ 18 000 $, pourtant votre solde n’aura baissé que d’environ 3 000 $. Ce n’est ni une arnaque ni des frais cachés. C’est simplement que, les premières années, les intérêts portent sur un solde restant très élevé : l’essentiel de votre argent loue le prêt plutôt que de le rembourser.

Le point de bascule

Quelque part au milieu du prêt, la part de capital de votre paiement dépasse enfin la part d’intérêts. Pour un prêt sur 30 ans autour de 6 %, ce point de bascule arrive vers l’année 18 à 20. Avant lui, l’essentiel de chaque paiement est intérêt ; après, l’essentiel est capital et le solde commence à chuter visiblement plus vite.

Savoir où se situe à peu près votre point de bascule vous dit à quel point votre prêt est « mûr ». Un prêt au-delà de son point de bascule constitue rapidement de la valeur ; un prêt bien avant est encore dans la phase à forte teneur en intérêts — exactement là où les paiements supplémentaires sont les plus efficaces.

Pourquoi les paiements supplémentaires sont si puissants — et pourquoi le moment compte

Tout montant payé au-dessus de la mensualité prévue va entièrement au capital. Il saute la file des intérêts et réduit définitivement le solde, ce qui à son tour abaisse les intérêts facturés chaque mois restant. Un seul paiement supplémentaire continue de vous faire économiser pendant tout le reste du prêt.

Le moment fait tout. 100 $ de plus par mois la première année d’un prêt sur 30 ans suppriment des intérêts sur près de 30 ans de solde ; les mêmes 100 $ l’année 25 n’ont plus que quelques années pour agir. Voilà pourquoi les auteurs financiers insistent pour attaquer la dette tôt — plus le paiement supplémentaire est précoce, plus il annule d’intérêts futurs.

En quoi les prêts amortissables diffèrent d’autres structures

La plupart des prêts immobiliers et automobiles sont entièrement amortissables : suivez le calendrier et le solde atteint exactement zéro au dernier paiement. D’autres structures se comportent très différemment. Un prêt à intérêts seuls maintient le solde fixe car vous ne remboursez jamais de capital, si bien que la dette ne diminue jamais d’elle-même. Un prêt ballon a de petits paiements suivis d’une grosse somme finale. Un crédit renouvelable, comme une carte de crédit, n’a aucune date de fin fixe.

Quand vous comparez des offres de prêt, vérifiez quelle structure on vous vend réellement. Deux prêts au même taux affiché peuvent avoir des coûts totaux radicalement différents selon la manière — et le fait — dont le capital se rembourse.

Ce qu’un tableau d’amortissement ne peut pas vous dire

Un tableau modélise le taux que vous saisissez sur le solde que vous saisissez. Il n’inclut pas les frais de clôture, les frais de dossier ou de montage, l’assurance emprunteur, ni la taxe foncière intégrée à votre paiement. Le taux affiché n’est pas non plus le TAEG, qui regroupe la plupart des frais en un seul chiffre comparable — demandez toujours le TAEG à un prêteur.

Si votre taux est variable plutôt que fixe, le tableau n’est qu’un instantané au taux d’aujourd’hui ; les vrais paiements bougeront à chaque variation de taux. Une habitude utile est de recalculer les chiffres au taux plafond du contrat pour voir si vous pourriez encore assumer le pire des cas.

Essayer le calculateur

• Prêt / Amortissement — Calculez votre mensualité exacte et suivez l’échéancier mois par mois.
• Capacité d’emprunt — Estimez le prix maximal du logement que votre revenu, apport et taux d’endettement supportent.