Wie viel Haus können Sie sich wirklich leisten?

Was die Bank tatsächlich prüft

Kreditgeber stützen sich stark auf zwei Schulden-Einkommens-Quoten. Die Front-End-Quote deckelt Ihre Wohnrate auf einen Prozentsatz des monatlichen Bruttoeinkommens — oft um die 28 %. Die Back-End-Quote deckelt alle Ihre Schuldenzahlungen zusammen, inklusive der neuen Hypothek, auf etwa 36 % bis 43 %. Bonität, Beschäftigungsverlauf und Anzahlung passen das Angebot dann nach oben oder unten an.

Beachten Sie das Wort brutto. Die Bank rechnet mit dem Einkommen vor Steuer, während Sie vom Einkommen nach Steuer leben. Allein diese Lücke bedeutet, dass die bequem wirkende Quote der Bank in Ihrem realen Nachsteuer-Budget viel enger werden kann.

Warum das Maximum eine Obergrenze ist, kein Ziel

Ein zur maximalen Quote dimensionierter Kredit lässt fast keinen Spielraum. Er nimmt an, dass Sie den größten tragbaren Anteil Ihres Einkommens fürs Wohnen ausgeben wollen, mit wenig übrig für alles, was ein Zuhause lebenswert macht. Wer bis zur Grenze leiht, landet oft „hausarm“ — Eigentümer einer Immobilie, die er nicht bequem einrichten, heizen, instand halten oder genießen kann.

Ein nützlicher Instinkt: Behandeln Sie das Maximum der Bank als Information über das Mögliche und wählen Sie dann bewusst eine Zahl darunter, die Raum für den Rest Ihres Lebens und die Überraschungen des Immobilienbesitzes lässt.

Die Kosten, die die Monatsrate verbirgt

Die Hypothekenrate ist nur ein Teil der Rechnung. Darüber liegen Grundsteuern, Gebäudeversicherung und — unterhalb einer bestimmten Anzahlung — eine Hypothekenversicherung, die den Kreditgeber schützt, nicht Sie. Die Instandhaltung ist die Kostenstelle, die die meisten vergessen: Eine grobe Faustregel veranschlagt rund 1 % des Hauswerts pro Jahr für Reparaturen und Unterhalt, unregelmäßig und unvorhersehbar, aber real.

Dann gibt es Einmalkosten beim Kauf. Abschluss- oder Übertragungskosten liegen häufig bei 2 % bis 5 % des Preises, und ein neues Heim verleitet zu Ausgaben für Möbel, Reparaturen und höhere Nebenkosten als ein kleinerer Ort. Alles zusammengerechnet können die wahren Eigentumskosten 30 % bis 50 % über der reinen Hypothekenzahl liegen.

Eine vernünftigere Faustregel

Viele Finanzplaner empfehlen, die gesamten Wohnkosten eher bei 25 % bis 28 % des Netto-Einkommens (nach Steuer) zu halten als an der bruttobasierten Obergrenze des Kreditgebers. Bauen Sie einen Notgroschen auf und halten ihn vor dem Kauf, nicht danach, damit ein Heizungsdefekt oder eine Jobpause nicht zur Hypothekenkrise wird.

Ein praktischer Test: Wenn Sie ein Doppelverdiener-Haushalt sind, fragen Sie, ob Sie die Rate eine Weile mit einem Einkommen tragen könnten. Ein Heim, das nur funktioniert, wenn alles gut geht, ist ein fragiles Heim.

Anzahlungen, Versicherung und die Anzahlungsfalle

Eine größere Anzahlung senkt den Kredit, die Monatsrate und die Gesamtzinsen — und in vielen Märkten erspart das Erreichen von etwa 20 % die Hypothekenversicherung ganz. Aber es gibt einen Kompromiss: Jahre, in denen Sie eine größere Anzahlung sparen, sind Jahre der Miete und potenziell steigender Preise. Es gibt keine universell richtige Antwort, nur die, die zu Ihrem Markt und Zeitplan passt.

Was auch immer Sie anzahlen, behalten Sie danach Reserven. Kreditgeber wollen oft ein paar Monatsraten auf dem Konto nach Abschluss sehen, und das ist auch dort ein guter Rat, wo es nicht verlangt wird.

Stresstest, bevor Sie sich festlegen

Bevor Sie sich in einen Preis verlieben, durchspielen Sie die unangenehmen Szenarien. Ist Ihr Zins variabel, rechnen Sie die Rate zu einem deutlich höheren Zins neu und sehen, ob sie noch passt. Fragen Sie, was passiert, wenn ein Einkommen für sechs Monate wegfällt oder eine große Reparatur im ersten Jahr anfällt.

Ein Kauf, der diese Fragen übersteht, ist einer, den Sie genießen können. Ein Kauf, der nur im besten Fall funktioniert, ist eine Stressquelle, die auf ihren Moment wartet.

Rechner ausprobieren

• Hypotheken-Leistbarkeit — Schätzen Sie den maximalen Hauspreis, den Einkommen, Eigenkapital und Verschuldungsquote tragen.
• Kredit / Tilgung — Berechnen Sie Ihre exakte Monatsrate und verfolgen Sie den Tilgungsplan Monat für Monat.
• Budgetplaner — Stellen Sie das Monatseinkommen den Ausgabenkategorien gegenüber und sehen Sie, wohin Ihr Geld geht.