Колко къща наистина можете да си позволите?

Какво всъщност проверява банката

Кредиторите се опират силно на две съотношения дълг-доход. Предното съотношение ограничава жилищната ви вноска до процент от брутния месечен доход — често около 28 %. Задното съотношение ограничава всичките ви дългови плащания заедно, включително новата ипотека, до около 36 % до 43 %. Кредитният рейтинг, трудовата история и първоначалната вноска после нагласят офертата нагоре или надолу.

Забележете думата брутен. Банката тръгва от дохода преди данък, докато вие живеете от дохода след данък. Само тази разлика прави удобно изглеждащото съотношение на банката да усещате доста по-стегнато, щом кацне в реалния ви бюджет след данък.

Защо максимумът е таван, не цел

Заем, оразмерен до максималното съотношение, не оставя почти никакъв резерв. Той приема, че искате да харчите за жилище най-голямата устойчива част от дохода си, с малко останало за всичко, което прави дома обитаем. Който заема до тавана си, често свършва „беден заради къщата“ — собственик на имот, който не може удобно да обзаведе, отоплява, поддържа или да му се радва.

Полезен инстинкт: третирайте максимума на банката като информация какво е възможно, после умишлено изберете число под него, което оставя място за останалата част от живота ви и за изненадите на притежанието на имот.

Разходите, които месечната вноска крие

Ипотечната вноска е само част от сметката. Над нея стоят данъци върху имота, застраховка на сградата и — под определена първоначална вноска — ипотечна застраховка, която защитава кредитора, не вас. Поддръжката е разходът, който повечето забравят: грубо правило заделя около 1 % от стойността на дома годишно за ремонти и поддръжка, неравномерно и непредсказуемо, но реално.

После има еднократни разходи при покупката. Разходите по сделката или прехвърлянето често са от 2 % до 5 % от цената, а нов дом подканя към харчене за мебели, поправки и по-високи сметки от по-малко място. Съберете всичко и истинската цена на притежанието може да е с 30 % до 50 % над самата ипотечна цифра.

По-разумно правило

Мнозина финансови планиращи предлагат да държите общите жилищни разходи по-близо до 25 % до 28 % от нетния доход (този, който идва у дома), отколкото на брутния таван на кредитора. Изградете и пазете авариен фонд преди покупката, не след нея, така че повреден котел или пауза в работата да не стане ипотечна криза.

Един практичен тест: ако сте домакинство с два дохода, попитайте се дали бихте могли да покривате вноската с един доход за известно време. Дом, който работи само когато всичко върви добре, е крехък дом.

Първоначални вноски, застраховка и капанът на вноската

По-голяма първоначална вноска сваля заема, месечната вноска и общата лихва — и на много пазари достигането на около 20 % ви позволява да избегнете ипотечната застраховка изцяло. Но има компромис: годините, прекарани в спестяване на по-голяма вноска, са години на наем и на цени, които може да се движат. Няма универсално правилен отговор, само онзи, който пасва на вашия пазар и график.

Каквото и да внесете, пазете резерви след това. Кредиторите често искат да видят няколко месеца вноски в банката след сделката, и това е добър съвет дори там, където не се изисква.

Направете стрес тест, преди да се обвържете

Преди да се влюбите в цена, изиграйте неприятните сценарии. Ако лихвата ви е плаваща, преизчислете вноската при осезаемо по-висока лихва и вижте дали още пасва. Попитайте какво става, ако един доход изчезне за шест месеца, или ако голям ремонт падне през първата година.

Покупка, която преживява тези въпроси, е такава, на която можете да се радвате. Покупка, която работи само в най-добрия случай, е източник на стрес, чакащ своя момент.

Изпробвайте калкулатора

• Достъпност на ипотека — Оценете максималната цена на жилище, която доходът, вноската и съотношението дълг-доход поддържат.
• Заем / Погасяване — Изчислете точната месечна вноска и проследете погасителния план месец по месец.
• Планер на бюджет — Съпоставете месечния доход с категориите разходи и вижте къде отиват парите ви.