Как всъщност работи погасяването на заем

Равната вноска крие подвижно разпределение

Погасяването е процесът на изплащане на дълг със серия равни вноски. Всяка вноска върши две неща наведнъж: първо покрива лихвата, натрупана върху остатъчното салдо от последната вноска, а каквото остане намалява главницата — сумата, която наистина сте заели.

Тъй като лихвата се начислява върху салдото, а салдото е най-високо в самото начало, първата ви вноска е предимно лихва само с трошица за главницата. С бавното спадане на салдото частта лихва се свива, а частта главница расте. Общата вноска остава равна, защото тези две части се движат в противоположни посоки по замисъл.

Защо ранните години усещате като газене на едно място

Вземете ипотека от 250 000 $ при 6 % за 30 години. Месечната вноска е около 1 499 $. През първия месец само лихвата е 250 000 по 6 %, делено на 12 — около 1 250 $. Това оставя само около 249 $ за намаляване на главницата.

Плащайте съвестно цяла година и ще сте дали на кредитора около 18 000 $, но салдото ви ще е спаднало само с около 3 000 $. Това не е измама или скрита такса. Просто през ранните години лихвата се начислява върху много голямо остатъчно салдо, така че по-голямата част от парите ви наема заема, вместо да го погасява.

Точката на пресичане

Някъде в средата на заема частта главница на вноската ви най-сетне изпреварва частта лихва. За 30-годишен заем около 6 % тази точка на пресичане е близо до година 18-20. Преди нея по-голямата част от всяка вноска е лихва; след нея е главница и салдото започва да пада видимо по-бързо.

Да знаете приблизително къде е точката ви на пресичане, ви казва колко „зрял“ е заемът. Заем след точката на пресичане трупа собствен капитал бързо; заем доста преди нея е още в тежката с лихва фаза — точно там допълнителните вноски вършат най-много работа.

Защо допълнителните вноски са толкова мощни — и защо моментът има значение

Всяка сума над планираната вноска отива изцяло в главницата. Тя прескача опашката на лихвата и намалява салдото трайно, което на свой ред сваля лихвата във всеки оставащ месец. Една допълнителна вноска продължава да ви спестява пари до края на заема.

Моментът е всичко. Допълнителни 100 $ месечно през първата година на 30-годишен заем премахват лихва върху близо 30 години салдо; същите 100 $ в година 25 имат само няколко години да действат. Затова финансовите автори натякват да нападате дълга рано — колкото по-рано е допълнителната вноска, толкова повече бъдеща лихва отменя.

Как погасяваните заеми се различават от други структури

Повечето ипотеки и автокредити са напълно погасявани: следвайте плана и салдото стига точно нула на последната вноска. Други структури се държат много различно. Заем само с лихва държи салдото фиксирано, защото никога не плащате главница, така че дългът не се свива от само себе си. Балонен заем има малки вноски, последвани от една голяма крайна сума. Револвиращ кредит, като кредитна карта, изобщо няма фиксирана крайна дата.

Когато сравнявате оферти за заем, проверете коя структура всъщност ви продават. Два заема с една и съща обявена лихва може да имат коренно различни общи разходи в зависимост от това как — и дали — се погасява главницата.

Какво не може да ви каже погасителният план

Планът моделира лихвата, която въвеждате, върху салдото, което въвеждате. Той не включва разходи по сключване, такси за отпускане или обработка, ипотечна застраховка или данък върху имота, включен във вноската. Обявената лихва също не е същото като ГПР, който събира повечето такси в едно сравнимо число — винаги искайте ГПР от кредитора.

Ако лихвата ви е плаваща, а не фиксирана, планът е само моментна снимка при днешната лихва; реалните вноски ще се движат при всяка промяна на лихвата. Полезен навик е да преизчислите числата при таванната лихва по договора, за да видите дали все още бихте могли да си позволите най-лошия случай.

Изпробвайте калкулатора

• Заем / Погасяване — Изчислете точната месечна вноска и проследете погасителния план месец по месец.
• Достъпност на ипотека — Оценете максималната цена на жилище, която доходът, вноската и съотношението дълг-доход поддържат.